Negli ultimi anni, Milano ha conosciuto un’intensificazione delle difficoltà legate alle condizioni abitative[1]. Da un lato vi è stato un aumento significativo della popolazione: i dati ISTAT mostrano che tra il 2009 e il 2020 si è verificato un aumento del 13,6%, con un picco di oltre 1,4 milioni di iscritti all’anagrafe; al 1° gennaio 2024, i residenti risultano 1.371.850. Parallelamente a questa crescita, si è verificato un aumento dei prezzi medi delle abitazioni, i quali tra il 2015 e il 2021 sono saliti del 41% per l’acquisto e del 22% per gli affitti, a fronte di una crescita salariale molto più contenuta (+13%)[2]. In questo quadro, vi è una situazione nella quale sempre più persone faticano a recuperare risorse per mantenere la propria abitazione e molte altre ritrovano vincoli e ostacoli per accedere a situazioni abitative adeguate. Chiaramente, per alcune fasce sociali (come le famiglie monogenitoriali, le famiglie di origine straniera o le giovani coppie) sembrano aumentare le difficoltà sia nell’affitto che nell’acquisto di un’abitazione sul mercato. Ciò è dovuto alla richiesta di garanzie spesso difficili da sostenere o da offrire, ma anche alla limitata disponibilità di alloggi in affitto a canoni sostenibili, a causa della scarsità di edilizia pubblica e di abitazioni a canone concordato, convenzionato o comunque agevolato[3].
Anche il “Piano Nazionale degli Interventi e dei Servizi Sociali 2024-2026” affronta la questione abitativa, riconoscendola come un indicatore chiave di deprivazione materiale e rischio di povertà che emerge come un elemento cardine e trasversale nelle strategie di contrasto alla povertà e di promozione dell’inclusione sociale. Le evidenze disponibili sulla disuguaglianza abitativa in Italia mostrano una forte esposizione delle persone con background migratorio a condizioni di precarietà abitativa. Sebbene l’abitazione sia riconosciuta da tempo come elemento chiave nei percorsi di inclusione e integrazione sociale, e anche il Piano europeo per l’integrazione abbia sottolineato l’importanza di garantire un accesso equo ad alloggi adeguati e sostenibili, le politiche abitative attualmente in vigore tendono a trascurare le esigenze specifiche dei migranti e, più in generale, dei gruppi a basso o medio reddito. Tali politiche rischiano di trasformarsi in meccanismi sistemici di esclusione piuttosto che strumenti di equità sociale[4].
Riprendendo un documento redatto da Abitare in Via Padova (AVP)[5], il contesto normativo milanese appare fortemente sbilanciato verso il mercato libero; i contratti a canone concordato, pur offrendo condizioni più eque, rappresentano solo una minima parte del totale e la loro applicazione resta su base volontaria. La completa liberalizzazione del mercato degli affitti brevi, senza vincoli alla conversione degli immobili in destinazioni turistiche, ha inoltre ridotto la disponibilità di abitazioni a lungo termine, contribuendo all’aumento generalizzato dei canoni[6].
Sul fronte della lotta alla speculazione, Milano si distingue negativamente per l’assenza di strumenti di controllo pubblico: non esistono vincoli alla rivendita speculativa degli immobili, né meccanismi di acquisizione di suolo per scopi sociali. A ciò si aggiunge il costante processo di dismissione del patrimonio pubblico: dagli anni ’90 ad oggi, il numero di alloggi di proprietà pubblica è sceso da oltre 80.000 a circa 54.000, aggravando la carenza di offerta a canone sociale.
Anche le normative urbanistiche più recenti, come il Piano di Governo del Territorio (PGT 2019), pur prevedendo l’obbligo di destinare il 40% dei nuovi interventi a edilizia residenziale sociale (ERS), risultano inefficaci nel garantire reale accessibilità. La maggior parte dell’ERS realizzata è infatti destinata alla vendita convenzionata, con prezzi solo marginalmente inferiori al mercato. La quota di edilizia residenziale pubblica (ERP) a canone calmierato rimane esigua (2,7%) e le regole si applicano solo alle grandi trasformazioni, escludendo gli interventi di ristrutturazione nei tessuti abitativi già consolidati e più esposti al rischio di espulsione sociale. Inoltre, da anni è in atto una costante riqualificazione di aree della città che spesso rischia di sottovalutare dinamiche sociali molto profonde.
Queste dinamiche trovano una manifestazione concreta e paradigmatica nel progetto Loreto Open Community, che sintetizza le contraddizioni della governance urbana milanese contemporanea: trasformazione urbana orientata alla competitività e sostenibilità ambientale, ma con scarso presidio dell’equità sociale e dell’accessibilità abitativa.
Il caso Loreto Open Community
La zona di Loreto, situata nel Municipio 2 di Milano, si sviluppa attorno a Piazzale Loreto, uno dei principali snodi viari della città, collegando direttrici importanti come Viale Monza, Corso Buenos Aires e Via Padova. Si tratta di un’area strategica, ben servita dai mezzi, che funge da cerniera tra il centro e la periferia nord-orientale. Caratterizzata da un mix di edifici residenziali, commerciali e uffici, Loreto è una zona vivace e multiculturale, segnata da forti contrasti sociali e in fase di riqualificazione. Oggi, l’area riflette la complessità di Milano: dinamica, in trasformazione, e al centro di importanti progetti di rigenerazione urbana.
In particolare, è stato definito un progetto, il progetto LOC (Loreto Open Community)[7] che mira a trasformare Piazzale Loreto, attualmente uno snodo di traffico, in una vera piazza dove si possa sostare, incontrarsi e fare acquisti. Il progetto LOC è parte dell’iniziativa “Reinventing Cities” della rete internazionale C40 Cities for Climate Change, che mette a bando aree pubbliche per la rigenerazione.
Il Comune di Milano, non avendo risorse proprie, invita i privati a intervenire con i propri fondi, offrendo in cambio diritti di superficie e/o proprietà di edifici. L’assegnazione è avvenuta tramite concorso, vinto da Nhood, una società francese di servizi e consulenza immobiliare. Nello specifico, il Comune ha venduto il palazzo di proprietà pubblica in via Porpora 10 e concesso i diritti di superficie sulla piazza per 90 anni.
Le caratteristiche principali del progetto LOC sono:
- La costruzione di una “agorà” ribassata al centro, a livello dei mezzanini della metropolitana, destinata a funzioni sociali, concerti, mercati.
- Lo spostamento del traffico ai margini della piazza, rendendolo più fluido ma non limitandolo.
- La costruzione di tre nuovi edifici con terrazze verdi sui tetti, destinati a usi commerciali, uffici e svago.
La piazza rimarrà pubblica, ma la gestione sarà co-gestita tra pubblico e privato, con la probabile presenza di sorveglianza privata. Nhood ha proposto al Comune uno spazio di 200 mq per uso pubblico.
Il progetto si presenta come sostenibile sia ambientalmente che socialmente.
- Sostenibilità ambientale: Punta sul “green” e l’eco-sostenibilità, prevedendo 3.900 mq di verde, oltre 500 alberi, pannelli solari, piste ciclabili, stalli per biciclette e postazioni di ricarica elettrica. L’obiettivo è rendere il traffico meno gravoso, non ridurlo.
- Sostenibilità sociale: Intende restituire la piazza alle persone e generare un “impatto sociale” sulla zona, misurato tramite lo SROI (Social Return On Investments). Nhood stima uno SROI di 4, suggerendo un significativo aumento del benessere dei residenti.
Rigenerazione per chi?
Accanto agli obiettivi dichiarati di sostenibilità e valorizzazione urbana, il progetto LOC presenta alcune zone d’ombra che sollevano interrogativi rilevanti sul piano sociale. Di seguito si evidenziano i principali elementi critici legati agli impatti redistributivi, alla gestione degli spazi pubblici e alla partecipazione democratica.
Anzitutto la “valorizzazione” economica della zona produce inevitabilmente effetti negativi e di espulsione per le fasce più deboli della popolazione (inquilini, persone con mutui gravosi, lavoratori precari, cittadini non italiani). Il bando del progetto LOC non ha previsto alcun meccanismo di mitigazione di tale problematica, facendo intravedere una sottovalutazione verso questo problema.
La dipendenza del Comune dai soggetti privati per gli investimenti comporta, secondo l’analisi di Abitare Via Padova, una rinuncia a una gestione interamente pubblica e alla prevalenza dell’interesse pubblico-sociale. I progetti risultano così sempre più vincolati alla logica dell’appetibilità finanziaria per i privati. In quest’ottica, la cessione di proprietà pubbliche – come il palazzo di via Porpora 10 – per fini commerciali anziché sociali viene letta come una perdita significativa per la collettività.
Si assiste nei fatti, ad una privatizzazione dello spazio pubblico: l’affidamento della gestione della piazza a privati solleva dubbi sulla libertà di accesso e permanenza, richiamando le esperienze di luoghi come Gae Aulenti o le Tre Torri, dove la vigilanza privata e la connotazione consumistica tendono a limitare l’uso pubblico[8].
Per quanto riguarda anche il processo decisionale politico, la fase di “ascolto del territorio” è stata limitata per durata ed estensione, e la partecipazione dei cittadini è risultata marginale. Viene percepita più come uno strumento di legittimazione sociale del progetto già deciso, anziché di democrazia e reale modifica. Parallelamente questo progetto non considera il ruolo storico di Piazzale Loreto. La piazza è un luogo profondamente simbolico nella memoria collettiva milanese e nazionale: fu teatro della fucilazione e dell’esposizione pubblica del corpo di Benito Mussolini e di altri gerarchi fascisti il 29 aprile 1945, divenendo un emblema della fine del regime e della Resistenza e negli anni, è rimasta un punto di riferimento per manifestazioni civili e politiche. L’assenza di un richiamo esplicito a questa dimensione storica nel progetto di rigenerazione solleva interrogativi sulla capacità della trasformazione urbana di dialogare con la memoria dei luoghi e con la loro valenza civica[9].
Verso quale direzione?
Il caso di Piazzale Loreto offre uno specchio delle contraddizioni che attraversano la città di Milano: da un lato, una crescente ambizione internazionale e una narrazione orientata alla sostenibilità e all’innovazione urbana; dall’altro, una persistente debolezza delle politiche pubbliche nel tutelare il diritto all’abitare, in particolare per chi è più esposto alla precarietà abitativa.
Il progetto LOC, con la sua forma di partenariato pubblico-privato, evidenzia un modello in cui la rigenerazione urbana rischia di coincidere con un processo di valorizzazione immobiliare selettiva, privo di strumenti efficaci per contrastare la gentrificazione. La mancanza di misure di mitigazione, l’assenza di una reale partecipazione dei cittadini e la cessione di patrimonio pubblico per usi commerciali pongono interrogativi non solo sul futuro della zona di Loreto, ma sulla direzione stessa della città.
In questo contesto, il confronto con altre città europee è illuminante. A differenza di Milano, metropoli come Vienna, Berlino o Amsterdam hanno adottato strumenti normativi e urbanistici più incisivi per limitare la speculazione, regolamentare il mercato degli affitti (inclusi quelli brevi), preservare il patrimonio pubblico e imporre quote significative di edilizia sociale anche nei progetti privati. A Milano, invece, il canone concordato resta marginale, la dismissione del patrimonio ERP prosegue da decenni, e le politiche di governo del suolo sono assenti.
La questione abitativa, dunque, non riguarda solo chi è in una situazione di povertà, ma chiunque rischi di essere escluso da una città che premia la rendita e penalizza l’uso sociale dello spazio.
- Lareno Faccini J., Ranzini A. (2021). L’ultima Milano. Cronache dai margini di una città. Fondazione G. Feltrinelli, Milano. ↑
- Bricocoli M., Peverini M. (2024). No city for workers: Housing affordability trends and public policy implications in Milan. Urban Planning, vol. 9. Cogitatio Press, Lisbona. ↑
- Alietti A., Pujia V. (2023). “Sapessi come è strano abitare a Milano: percorsi e prospettive della precarietà abitativa nel territorio milanese”, Sociologia Urbana e Rurale, XLV, 131, pp. 22-41. ↑
- Serpa R. (a cura di) (2023). Migrant Homelessness and the Crimmigration Control System. Routledge, New York. ↑
- Abitare in Via Padova è un’iniziativa nata nel 2022 che raggruppa comitati locali, attori del terzo settore, attivisti ed esperti con l’obiettivo di sviluppare e promuovere nuove politiche pubbliche per il diritto all’abitare a Milano ↑
- Abitare Via Padova. (2023). Una breve guida alle politiche per l’abitare per tutte e tutti in Europa. ↑
- Abitate Via Padova (2023). Progetto LOC, un’analisi critica. ↑
- Armondi, S. & Di Vita, S., 2017. Milan: productions, spatial patterns and urban change. Londra: Routledge. ↑
- Barra D. (2023). Via Padova. Una periferia milanese sotto il regime fascista. Milieu Edizioni, Milano. ↑
